Dienstbarkeit

Eine Dienstbarkeit räumt einem Berechtigten das Recht ein, ein fremdes Grundstück für bestimmte Zwecke zu nutzen oder Handlungen auf dem Gründstück vorzunehmen bzw. zu unterlassen. In Deutschland werden Dienstbarkeiten in der Regel im Grundbuch eingetragen, um ihre Wirksamkeit zu garantieren.

Arten von Dienstbarkeiten

Grunddienstbarkeit

In der Grunddienstbarkeit erhält ein benachbartes Grundstück (herrschendes Grundstück) ein Recht an einem benachbarten Grundstück (dienendes Grundstück). Grunddienstbarkeiten werden weiter unterschieden in Nutzungsdienstbarkeiten wie bspw. Wege- oder Leitungsrechte und Unterlassungsdienstbarkeiten, die zum Beispiel die Bebauung oder die Energieabnahme regeln können.

Beschränkte persönliche Dienstbarkeit

Hierbei wird einer Person (natürlich oder juristisch) ein Recht eingeräumt, ein fremdes Grundstück zu nutzen. Häufig sind beschränkte persönliche Dienstbarkeiten nicht übertragbar und auch nicht veräußerlich.

Nießbrauch

Der Nießbrauch ist das umfassendste Nutzungsrecht. Der Berechtigte darf das Grundstück in vollem Umfang nutzen, als wäre er der Eigentümer. Er darf es nur nicht veräußern oder belasten.

Eintragung

Eine Dienstbarkeit wird über die Eintragung im Grundbuch festgehalten. Hier sind die wesentlichen Schritte:

1. Vereinbarung: Zunächst müssen sich die beteiligten Parteien (der Eigentümer des belasteten Grundstücks und der Begünstigte der Dienstbarkeit) über die genauen Bedingungen der Dienstbarkeit einigen. Dies geschieht meist in Form eines notariell beurkundeten Vertrags.
2. Notarielle Beurkundung: Der Vertrag über die Dienstbarkeit muss von einem Notar beurkundet werden. Dies stellt sicher, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind und beide Parteien über die Konsequenzen aufgeklärt wurden.
3. Grundbucheintragung: Der Notar leitet den beurkundeten Vertrag an das Grundbuchamt weiter. Das Grundbuchamt nimmt die Eintragung der Dienstbarkeit im Grundbuch des belasteten Grundstücks vor. Diese Eintragung hat zur Folge, dass die Dienstbarkeit auch gegenüber späteren Eigentümern des Grundstücks wirkt.
4. Rechtswirksamkeit: Die Dienstbarkeit wird mit der Eintragung ins Grundbuch rechtswirksam. Der Berechtigte kann nun die Nutzung entsprechend den im Vertrag festgelegten Bedingungen in Anspruch nehmen.

Kosten

Für die Beurkundung des Vertrags fallen Notargebühren an. Für die Eintragung ins Grundbuch erhebt das Grundbuchamt auch eine Gebühr. Die Kosten variieren je nach Grundstück und Umfang der Dienstbarkeit.

Anwendung

Dienstbarkeiten werden häufig genutzt, wenn Personen eine regelmäßige, langfristige Nutzung von einem Grundstück beabsichtigen, das ihnen nicht gehört:

• Solar: Bei Aufdach-Solaranlagen verlangen Betreiber häufig, dass ihr Recht, auf dem Dach eine Solaranlage zu betreiben, im Grundbuch festgehalten wird. Ansonsten droht die Gefahr, dass bei einem möglichen Verkauf der neue Eigentümer, dem Betreiber untersagt, die Anlage weiter zu betreiben.
• Überfahrtsrecht: Das Recht, über ein fremdes Grundstüchill kurz zu fahren, um Zugang zum eigenen Grundstück zu erhalten.
• Leitungsrecht: Ein Recht, unterirdische Leitungen (wie Wasser-, Abwasser-, Strom- oder Gasleitungen) über ein fremdes Grundstück zu führen. Dies ist besonders wichtig für Versorgungsunternehmen.