Dachpacht versteuern - alle wichtigen Fragen und Antworten

Die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Trotz sorgfältiger Recherche und Prüfung übernehmen wir keine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Inhalte. Steuerliche und rechtliche Sachverhalte können individuell unterschiedlich sein und unterliegen laufenden Änderungen. Daher empfehlen wir dringend, sich vor finanziellen oder steuerlichen Entscheidungen an eine qualifizierte Steuerberatung oder das zuständige Finanzamt zu wenden. Wir übernehmen keine Haftung für eventuelle Schäden oder Nachteile, die durch die Nutzung oder das Vertrauen auf die bereitgestellten Informationen entstehen könnten.

Mit der Verpachtung Ihrer Dachflächen an enerkii können Sie bisher ungenutzte Flächen zu Geld machen und gleichzeitig einen Beitrag zur Energiewende leisten. Je nach Dachfläche zahlen wir Ihnen über 20 Jahre hinweg jährlich bis zu 4,25 € pro Quadratmeter dafür, dass wir auf Ihrem Dach eine Solaranlage betreiben dürfen. Die Pacht wird je nach Wunsch in Form von monatlichen oder jährlichen Zahlungen, oder einer Einmalzahlung ausgezahlt - mehr Infos dazu, wie die Verpachtung Ihres Daches funktioniert, finden Sie in diesem Blogartikel. Doch müssen Sie als Verpächter die Pachtzahlungen versteuern - und wenn ja, wie? In diesem Artikel beantworten wir die wichtigsten Fragen rund um die Besteuerung der Dachpachtzahlungen.

Muss die Dachpacht versteuert werden?

Ja, die Dachpacht ist gemäß § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG (Einkommensteuergesetz) eine Einnahme aus Vermietung und Verpachtung und muss dementsprechend versteuert werden, entweder über die Einkommenssteuer oder bei Körperschaften über die Körperschaftssteuer und gegebenenfalls die Gewerbesteuer - dann als Gewinneinkunft. Gleichzeitig wird die Dachvermietung auch als umsatzsteuerfreie Grundstücksvermietung (§ 4 Nr. 12a UstG) eingestuft - das bedeutet, dass sie von der Umsatzsteuer befreit ist.

Wann ist meine Dachpacht von der Umsatzsteuer befreit, und was bedeutet das für mich?

Laut § 4 Nr. 12 UStG sind Umsätze aus der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Dazu zählt auch die Verpachtung einer Dachfläche für die Nutzung einer Solaranlage. Das bedeutet: Sie müssen keine 19 % Umsatzsteuer auf die Pacht erheben und ans Finanzamt abführen. Um von der Umsatzsteuer befreit zu sein, bedarf es Ihrerseits keiner weiteren Schritte. Nur, wenn Sie gewerblich Flächen verpachten oder weitere Dienstleistungen über die Vermietung hinaus erbringen - zum Beispiel sich um die Wartung der Anlage kümmern -, kann das Finanzamt eine Umsatzsteuer einfordern.

Wann macht es Sinn, für die Dachpacht eine Umsatzsteuer abzuführen?

Die Befreiung von der Umsatzsteuer ist nicht verpflichtend: Nach § 9 UStG kann man sich bei Vertragsabschluss freiwillig für die Umsatzsteuerpflicht bei einer Dachverpachtung entscheiden, wodurch man Umsatzsteuer zahlen muss. Das kann sinnvoll sein, wenn vor der Verpachtung eine Dachsanierung ansteht. Für diese anfallenden Kosten kann man sich dann nämlich die 19 % Umsatzsteuer auf die Sanierungskosten vom Finanzamt zurückholen. Voraussetzung dafür ist, dass die Verpachtung aber an einen umsatzsteuerpflichtigen Unternehmer für dessen Unternehmen erfolgt - nicht an eine Privatperson.

Ein Beispiel: Ihre Dacherneuerung kostet 50.000 € brutto (inkl. 19 % Umsatzsteuer, also etwa 7.983 €). Wenn Sie auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichten (Option nach § 9 UStG), können Sie sich die 7.983 € Vorsteuer zurückholen. Entscheiden Sie sich aktiv gegen die Umsatzsteuerbefreiung, müssen Sie dem Pächter dann eine Rechnung mit Umsatzsteuer ausstellen - beliefen sich die Pachtzahlungen zuvor auf beispielsweise 1.300 Euro pro Monat, werden diese um 19 % auf 1.547 € Euro erhöht. Ist der Pächter eine Körperschaft - also zum Beispiel wie enerkii eine GmbH - kann sich der Pächter diese Umsatzsteuer ebenfalls über die Vorsteuer zurückholen. Der Pächter zahlt also im Endeffekt nicht mehr.

Möchten Sie die Dachpacht zur Umsatzsteuer anmelden, können Sie das meist durch eine formlose, schriftliche Mitteilung an das Finanzamt tun. Aber Vorsicht: Die Rückkehr zur Steuerbefreiung ist nur bei einer Vertragsänderung oder nach Vertragsende möglich. Eine vorzeitige Änderung zurück zur Umsatzsteuerbefreiung während der Vertragslaufzeit erfordert eine neue Vereinbarung mit dem Pächter. Um eine detaillierte Einschätzung Ihrer Situation zu erhalten, wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater.

Muss ich als Verpächter Rechnungen für die Dachpachtzahlungen schreiben?

Nur, wenn Sie als Gewerbe Ihr Dach für die Nutzung einer Solaranlage verpachten und sich gegen die Befreiung von der Umsatzsteuer entscheiden, müssen Sie dafür nach § 14 UStG eine Rechnung ausstellen. Als Privatperson sind Sie hingegen grundsätzlich von der Rechnungspflicht befreit.

Wie hoch fällt die Steuerlast letztendlich für mich aus?

Wie hoch die Steuerlast für Sie ausfällt, hängt von diversen Aspekten ab:

• Höhe der Pachtzahlungen
• Form der Pachtzahlung - jährlich oder Einmalzahlung
• Höhe Ihrer sonstigen Einnahmen

Bei Privatpersonen hängt die Höhe der zu zahlenden Einkommenssteuer auf die Dachpacht davon ab, wie hoch die gesamten Einkünfte im Steuerjahr sind - umso höher die Einkünfte, umso mehr Steuer muss gezahlt werden. Nur, wenn Ihre gesamten Einkünfte - also unter anderem Lohn, Einnahmen aus selbstständiger Tätigkeit, Einnahmen aus Kapitalanlagen und Mieteinnahmen addiert -  unter dem jährlichen Steuerfreibetrag liegen (2025 ist dieser für Einzelpersonen bei 12.096 Euro), müssen Sie keine Einkommenssteuer zahlen. Die Einmalzahlung wird bei Ihnen in dem Jahr gesamt versteuert, in dem Sie die Zahlung erhalten - die jährlichen Zahlungen werden dementsprechend jährlich versteuert.

Bei Unternehmen ist entscheidend, ob die steuerliche Gewinnermittlung mittels einer Bilanzierung oder einer Einkommens-Überschuss-Rechnung (EÜR) vollzogen wird:

→ Versteuerung bei einer Einmalzahlung: Führen Sie eine EÜR zur Gewinnermittlung durch, wird die gesamte Einmalzahlung in dem Jahr, in dem sie ausgezahlt wird, versteuert - das kann auch dazu führen, dass Sie in diesem Jahr in einen höheren Steuersatz rutschen. Im Falle einer Bilanzierung wird die Einmalzahlung steuerlich gesehen über die gesamte Laufzeit des Pachtvertrages - bei enerkii 20 Jahre - verteilt.

→ Versteuerung bei jährlichen Auszahlungen: Jährliche Auszahlungen werden auch jährlich versteuert, unabhängig von der Form der steuerlichen Gewinnermittlung.

Fazit: Wenn Sie in Ihrem Unternehmen bilanzieren, macht es steuerlich keinen Unterschied, ob Sie sich für eine Einmalzahlung oder eine jährliche Pachtzahlung entscheiden - Sie können die Form der Zahlung frei an Ihre Bedürfnisse anpassen. Führen Sie hingegen eine EÜR durch, kann es steuerlich sinnvoller sein, auf jährliche Pachtzahlungen zu setzen. Wenden Sie sich für eine umfassende Einschätzung Ihrer spezifischen Situation an Ihren Steuerberater.

Ist es wegen der Besteuerung nicht günstiger, die Solaranlage selbst zu betreiben?

Bei einer eigenen Solaranlage müssen Sie zunächst hohe Kosten stemmen. Je nach Größe der Solaranlage kann es viele Jahre dauern, bis sich die Kosten durch Einsparungen bei der Stromrechnung und die geringere Steuerlast amortisiert haben. Verpachten Sie Ihr Dach hingegen, verdienen Sie ab Tag Eins Geld - auch trotz der Steuerzahlungen, die für die Pachteinnahmen fällig werden.

Darüber hinaus müssen Sie auch für Ihre eigene Solaranlage Steuern zahlen - vor allem, wenn Ihre Anlage größer als 30 kWp ist, was bei Gewerbeanlagen schnell der Fall ist. Diese Steuerlasten kommen auf Sie als Betreiber einer gewerblichen PV-Anlage mit mehr als 30 kWp zu:

• Mehrwertsteuer (Umsatzsteuer) auf den Anschaffungswert, wenn die Anlage auf einem Firmengebäude gebaut wird
• Einkommenssteuer auf den ins Netz eingespeisten Solarstrom
• Gewerbesteuer, falls der Gewinn 24.500 €/Jahr überschreitet

Fazit: Auch trotz der Besteuerung ist es wirtschaftlich in der Regel attraktiver, die Dachflächen zu verpachten. Haben Sie Interesse daran, anstelle der Dachverpachtung den erzeugten Solarstrom selbst zu verbrauchen, können Sie das ohne Investitionskosten bei enerkii im Contracting-Modell machen - auch das ist in den meisten Fällen wirtschaftlich rentabler als eine Eigeninvestition.

→ Ist Ihr Dach geeignet für eine Verpachtung? Prüfen Sie es jetzt unverbindlich unter diesem Link.

‍